Avaliação de imóveis: uma ferramenta poderosa no controle de riscos e na maximização de ativo
A utilidade da avaliação de imóveis para a empresa e as ferramentas do direito imobiliário que garantem uma blindagem patrimonial
O leitor habitual percebe que volta e meia o risco aparece como tema nesta coluna. Justifico que não se trata de predileção ou mania, mas sim uma necessidade de sobrevivência falar do assunto, espinhoso para alguns, moda da hora para outros.
Sem dúvida estou inclusa na primeira categoria.
Como advogada de carreira, desde meados de 2015 me obrigo a ler manuais de macroeconomia. Para 2017 não tem saída, vai ser preciso encarar cursos sobre ISO 31000, AS 3806 e outras mais. Tudo isso que soa estranho e numérico demais para quem veio de bancos escolares que tratavam de ciência política e jurisprudência, como se fossem a última bolachinha do pacote.
Sabendo que o Brasil é recordista em número de advogados por habitantes[1], persistir no estudo de áreas não jurídicas é um caminho sem volta para quem deseja sobreviver na selva do Poder Judiciário, na dura missão que pode ser salvar o cliente empresário.
Isso mesmo, amigo leitor, aqui estamos já num novo ano, pensando nos riscos, pepinos e adversidades que vamos esbarrar nas próximas 364 chances que teremos a nossa frente - escrevo na primeira noite do ano, típica quente e chuvosa de Floripa, e num piscar de olhos, a primeira chance já escorreu pelas mãos.
Na luta diária que travamos com o próprio desconhecimento, tendo o estimado Google como escudeiro fiel, aqui vale um pequenino incentivo de palavras para este começo de leitura, uma preliminar para aquecer:
“A ignorância nunca é melhor que o conhecimento” – Enrico Fermi[2], ganhador do prêmio Nobel de Física, em 1938.
Fermi foi um renomado físico italiano, que no auge da sua carreira teve que mudar para NY por causa do fascismo de Mussolini. Ficou famoso pelo desenvolvimento do primeiro reator nuclear e seu trabalho como os nêutrons.
Conta a história certa vez que, no campo de trabalho - Novo México -, quando testavam uma bomba atômica, com os seus demais colegas cientistas, Fermi, num rápido momento de descontração, picou uns papeizinhos do seu caderno e observou eles serem levados pelo vento.
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Quando veio a primeira explosão, considerando a distância percorrida pelos papéis, estimou o poder da bomba - com enorme precisão (93%). A medida, convertida em unidade de peso, foi crucial para os EUA estimar o potencial e o risco que a radiação atômica representava na época.
Genialidade a parte, sabemos que no mundo dos negócios a ignorância pode custar muito caro.
Por este motivo nunca se falou tanto em quantificar riscos e ter métricas que favoreçam a tomada de decisão.
Vale recapitular a história para demonstrar a relevância do assunto:
“Em 1906, a cidade americana de São Francisco sofreu um abalo sísmico que destruiu parte do território e matou milhares de pessoas. No entanto, a terra arrasada se reconstruiu utilizando estruturas mais robustas e criou diversos departamentos de segurança a fim de se preparar e reduzir os impactos de uma nova adversidade.[3]”
Vendo os desastres naturais que assolaram o país nos últimos meses, como o imenso vazamento de óleo da Transpetro na costa gaúcha, e o rompimento da barragem em Mariana (MG), o exemplo não poderia ser mais atual. Assim como as forças da natureza, a empresa também está sujeita a imprevistos devastadores.
Nos cenários que o empresário enfrentou nos últimos anos, será que de fato hoje estamos empreendendo todos os esforços necessários para neutralizar ou minimizar os riscos que assolam o nosso mercado de atuação?
Será que conseguimos quantificar aquilo que realmente importa?
Já ouvi profissionais experientes da diretoria afirmar que níveis de satisfação ou de qualidade são impossíveis de serem medidos com precisão. Vamos com um dos magos da estatística e economia para derrubar os mitos sobre precificação e risco.
Segundo Douglas W. Hubbard, autor do excelente livro Como Mensurar Qualquer Coisa[4], antes da etapa da mensuração em si, ensina que devemos sempre fazer 5 perguntas:
- Qual é a decisão que essa mensuração deve apoiar?
- Que, realmente, está sendo mensurado?
- O que isso tem a ver com a decisão que se deve tomar?
- Que você sabe sobre o assunto agora?
- Qual é o valor de ampliar a mensuração do tema?
São perguntas simples, mas valiosas, se analisarmos o contexto da tomada de decisão. Já estive em reuniões que os parâmetros para descobrir o tamanho do risco de uma operação eram definidos com base em critérios do tipo risco baixo, médio ou elevado.
Naquele dia vi de perto o dono da empresa suando frio, um senhor de idade, na sua cadeira de couro tipo presidente. Ele, um executivo experiente, sabia que um risco médio, com uma margem de erro de 15%, era determinante numa operação de 5 milhões investidos as duras penas, no longo prazo. Ninguém quer enfrentar um percentual desse tipo, todos querem risco quase zero.
Quando os gerentes, ou pessoal das antigas considerado prata da casa, escutam um consultor/advogado querendo inovar padrões de análise de risco que a empresa adota há décadas, normalmente a primeira reação sobre o futuro é a seguinte:
Quando a tal mensuração envolve um bem imóvel, a coisa pode complicar e mais feitiços serão necessários.
Considerando a enorme disparidade de preços do metro quadrado dos imóveis, em diferentes cidades brasileiras, há áreas hipervalorizadas[5] que nem sempre valem o investimento.
Mas como descobrir isso sem sofrimento no bolso? A melhor maneira é ir atrás do Valor de Mercado.
O conceito de Valor de Mercado, adotado pelas normas avaliatórias brasileiras, em especial pela NBR 14653-1, é: “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.
Ensina a Cartilha de Avaliação que sempre devemos destacar a diferença entre “valor” e “preço”, onde segundo a citada Norma, preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”.
O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas.
Nesse momento, da escolha de como gerir o imóveis que a empresa tem ou deseja ter, muitas vezes fazemos no chute. Os mais experientes costumam olhar os classificados de imóveis do jornal, a internet, e possivelmente consultam um corretor de imóveis de confiança.
Será que assim realmente minizamos o risco da escolha errada na hora de fazer uma transação imobiliária?
Nem sempre.
Vou dar o exemplo de um amigo perito, engenheiro de avaliação de imóveis, que me contou como uma determinada Igreja americana, com forte atuação no Brasil, faz para descobrir se vale instalar as novas sedes de expansão aqui.
Primeiro ela contrata um avaliador de sua confiança, americano, que utiliza as métricas de lá, para saber se o investimento realmente valerá a pena.
Simultaneamente ela contrata dois engenheiros de avaliação brasileiros, escolhidos a dedo pela internet, preferencialmente de cidades diferentes, para que produzam laudos e precifiquem o mesmo imóvel, ou terreno. Vale ressaltar que toda a documentação deve seguir normatizações internacionais e ser escrita em inglês técnico.
Exigem também fotos do local, para ter certeza que a avaliação não foi feita apenas a distância, sem conhecer o entorno do imóvel.
Nessa altura do campeonato, o leitor já sentiu que esse pessoal é muito esperto e que ter 3 diferentes laudos é excelente ponto de partida para atenuar o risco de se fazer operações imobiliárias em terras estrangeiras.
Dependendo do perfil do investimento, ter um profissional avaliador pode poupar o amargo arrependimento de uma escolha solitária.
Claro que existem várias áreas de formação de engenharia e isso também reflete nos diferentes tipos de avaliação que se pode precisar.
No caso de uma fábrica de medicamentos, por envolver inúmeros componentes químicos, o melhor será um engenheiro químico. Para um terreno onde irá acontecer uma obra, um engenheiro civil. O CREA delimita em suas resoluções os profissionais legalmente habilitados por área de formação e área do conhecimento/atuação.
Conforme a Cartilha de Avaliação, elaborada pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (IBAPE) de SP, a Engenharia de Avaliações é o campo da Engenharia que consiste no “Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens”.
É a ciência que subsidia a tomada de decisão a respeito de valores, custos, frutos e direitos e é empregada em uma variedade de situações, tanto no âmbito judicial como extrajudicial.
Avaliação de Imóveis é a definição técnica do valor de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos ou frutos sobre eles (intangíveis).
Os bens tangíveis identificados materialmente são os imóveis urbanos, rurais e industriais, as máquinas e equipamentos, matéria-prima, enquanto que na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes, de acordo com procedimentos técnicos definidos por normas específicas.
A grande dificuldade é correlacionar o investimento em um imóvel com gestão integrada dos demais riscos – marketing, mão de obra, insumos e dezenas de outros mais. Quando conseguimos pensar nesse viés, temos um melhor entendimento do risco como vantagem competitiva.
E qual o papel do advogado na construção dessa vantagem?
Numa situação desfavorável, como uma falência, ou num cenário de ampliação dos riscos, como na captação de recursos com um banco, o patrono da empresa deve saber determinar a necessidade de uma avaliação profissional, caso ela realmente venha a ser um diferencial competitivo.
Em épocas de crise, o capital imobilizado constitui uma importante fonte de geração e alocação de recursos.
Ele muitas vezes é a salvação em operações que envolvem a necessidade de prestar garantias, obter empréstimo, captar recursos e prover melhorias de fluxo de caixa, por exemplo. Por isso as operações com imóveis, assim como venda, troca, locação e arrendamento estão diretamente relacionadas com a destinação dos demais recursos empresariais.
Dentre as técnicas que favorecem maximização dos ativos e uma gestão segura dos riscos que afetam os ativos imobiliários está a aplicação da DUE DILIGENCE.
Ela consiste em uma inspeção in loco, com mecanismos que irão dar segurança e certeza de liquidez, mediante a verificação de documentos, certidões cartorárias, processos pendentes, débitos fiscais e tudo que se refere aos imóveis que se deseja blindar.
Mesmo que o negócio dispense uma avaliação profissional, empresa precisa de uma base sólida na sua tomada de decisão.
Os cenários são dinâmicos e mudam o tempo todo, afetando diretamente cada escolha. Temos variáveis, como as flutuações do câmbio, a bolsa de valores, o lobby na elaboração das leis que favorecem certas categorias e muitos outros.
Por este motivo, o risco não tem como ser eliminado, mas visto sob a ótica de quem o conhece de longa data. Aquele(a) que sabe como medir ele, em números e gráficos que traduzam a realidade da empresa. Assim é possível evitar longas e dispendiosas batalhas judiciais, afinal já dizia o mestre Sun Tzu: “A suprema arte da guerra é derrotar o inimigo sem lutar”.
Até a próxima!
Abraços,
Renata Caldas
[1] O levantamento da OAB nacional mostra ainda que o Brasil ocupa a terceira colocação na lista de países com o maior número de profissionais do mundo, perdendo apenas para os Estados Unidos – o país mais rico do planeta – e a Índia, que tem população cinco vezes maior que a brasileira. De acordo com o estudo, a relação de advogados por habitantes estaria relacionada também ao PIB per capita de cada região e à demanda de ações judiciais. Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI54981,91041Brasil+e+recordista+em+numero+de+advogados+por+habitantes
[2] https://pt.wikipedia.org/wiki/Enrico_Fermi
[3] http://auditoriaoperacional.com.br/seis-principios-de-resiliencia-para-gerenciar-riscos/
[4] Hubbard, Douglas W., 1962. Como mensurar qualquer coisa encontrando o valor do que é intangível nos negócios. Tradução de Ebreia de Castro Alves. – Rio de Janeiro: Qualitymark Ed., 2008.
[5] http://fotos.estadao.com.br/galerias/economia,veja-onde-esta-o-metro-quadrado-mais-caro-do-brasil,16353
Advogada no Studio Estratégia, escritório com ênfase na Governança Corporativa. Especialista em direito e processo do trabalho, Consultora de empresas e Professora do Senac SC.
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